In 1970 was een nieuwbouwhuis in de Verenigde Staten 651 ounce goud waard. In september 2026 nog 92. Een Brits huis ging van 299 ounce naar 84. Gemeten in goud in plaats van in geld verloor de woning in zesenvijftig jaar tussen 62 % en 92 % van haar waarde — in alle zes landen die we konden documenteren, zonder uitzondering. En aan de westkust van Mauritius koopt men vandaag een mediane woning voor ongeveer hetzelfde gewicht aan goud als een gemiddeld huis in Engeland.
Vastgoed wordt gewoonlijk met zichzelf vergeleken: de prijs van gisteren in euro, de prijs van vandaag in euro, en daartussen een stijging die altijd aanzienlijk lijkt. Het probleem is dat de euro van gisteren niet die van vandaag is, en dat geldt evengoed voor de dollar, het pond en de yen. Steen in goud meten komt erop neer het geld uit de vergelijking te halen: een ounce uit 1970 en een ounce uit 2026 zijn hetzelfde voorwerp, tot op de gram. Wat je overhoudt is geen oordeel over vastgoed. Het is een meting.
Methode
We kozen drie data — 1970, 2020 en 2026 — en zes landen waarvoor een ononderbroken reeks woningprijzen sinds 1970 bestaat: Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten, Nederland, Australië en Japan. Mauritius, waarvan de prijsstatistieken niet zo ver teruggaan, komt alleen in de momentopname van vandaag voor.
Voor Frankrijk, Japan, Nederland en Australië gebruiken we de nominale woningprijsindices van de Bank voor Internationale Betalingen (BIS), die het voordeel hebben dat ze volgens een tussen landen geharmoniseerde methode zijn opgebouwd. Voor het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten beschikken we over iets beters dan een index: een prijs in geld — de gemiddelde prijs van de Nationwide Building Society en de mediane prijs van verkochte nieuwbouwwoningen van het Amerikaanse Census Bureau. Met die twee reeksen kan een huis rechtstreeks in ounces worden omgerekend.
De goudprijs is het jaargemiddelde van de LBMA voor 1970 ($ 35,94) en 2020 ($ 1.769,64), en de spotkoers van 1 september 2026 ($ 4.450). Om naar de lokale munt te gaan passen we voor 1970 de officiële Bretton Woods-pariteiten toe — $ 2,40 per pond, 5,554 frank, 3,62 gulden, 360 yen en $ 1,12 per Australische dollar — en voor de twee andere data de maandgemiddelden van 2020 en de koersen van 3 september 2026. De frank en de gulden van 1970 worden tegen de definitieve omrekenkoersen naar euro omgezet.
Eén voorbehoud bij het vertrekpunt. In 1970 werd goud niet vrij verhandeld: de prijs lag sinds 1934 vast op $ 35 en de Londense markt week daar maar enkele centen van af. Vergelijken met 1970 is dus vergelijken met kunstmatig laag gehouden goud, wat het aantal ounces opblaast dat er toen voor een woning nodig was. Precies daarom staat 2020 in elke tabel: een jaar waarin goud vrij noteerde, niet op de top en niet op de bodem van zijn decennium. Het verschil tussen 2020 en 2026 heeft niets met Bretton Woods te maken.
Ten slotte twee beperkingen die de lezer voor ogen moet houden. Een woning brengt huur op, werkelijk of toegerekend; goud brengt niets op, en geen van de onderstaande metingen verrekent dat rendement. En de Mauritiaanse cijfers zijn vraagprijzen uit advertenties, terwijl de westerse reeksen op transacties of op taxaties van kredietverstrekkers berusten.
Wat er van een woning uit 1970 overblijft
De eerste tabel deelt per land de woningprijsindex door de goudprijs in de munt van dat land, en brengt het resultaat terug op 100 in 1970. Ze beantwoordt één vraag: hoeveel blijft er, in goud, over van een woning die in 1970 werd gekocht?
| Land | 1970 | 2020 | 2026 | 1970 → 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Nederland | 100 | 60,5 | 37,6 | −62 % |
| Australië | 100 | 54,4 | 34,5 | −65 % |
| Verenigd Koninkrijk | 100 | 54,1 | 27,9 | −72 % |
| Frankrijk | 100 | 36,6 | 16,1 | −84 % |
| Verenigde Staten | 100 | 28,7 | 14,2 | −86 % |
| Japan | 100 | 23,4 | 8,1 | −92 % |
Woningprijsindex ÷ goudprijs in eigen munt, 1970 = 100. Bronnen: BIS, Nationwide, U.S. Census Bureau, LBMA.
Geen van de zes markten hield stand tegen goud. Nederland en Australië doen het het best, met iets meer dan een derde van de waarde van 1970 behouden; het zijn ook de twee landen waar de nominale prijzen het sterkst stegen — de Australische index ging tussen 1970 en begin 2026 maal 67, de Nederlandse maal 24. Het was niet genoeg. In dezelfde periode ging goud in Australische dollar maal 193 en in euro-gulden maal 65.
Frankrijk staat onderaan, wat een Franse lezer altijd verrast. De nominale prijzen gingen daar tussen 1970 en 2026 maal twintig, een stijging die iedereen heeft zien gebeuren. Maar goud in euro ging in dezelfde periode maal 126. Een appartement dat in 1970 werd gekocht weegt vandaag nog 16 % van wat het in goud woog.
Japan sluit de rij, en dat is het leerzaamste geval. De index ging tussen 1970 en 2020 maar maal 3,4: de zeepbel van eind jaren tachtig liep vijfentwintig jaar lang leeg en de prijzen van 2020 lagen nog onder die van 1991. Sinds 2020 trekt het Japanse vastgoed weer aan, met 27 % in vijf jaar. De yen daarentegen stortte in, en goud in yen is in dezelfde periode bijna verviervoudigd. Resultaat: Japan verliest nog verder terrein, van 23 naar 8. Het is het bewijs uit het ongerijmde dat het onderwerp niet de steen is, maar het geld waarin je hem telt.
Hoeveel ounce voor een huis?
Voor het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten laten de prijsreeksen in geld toe de vraag concreter te stellen.
| Woningtype | 1970 | 2020 | 2026 |
|---|---|---|---|
| Verenigde Staten — mediane nieuwbouwwoning (Census) | 651 oz | 187 oz | 92 oz |
| Verenigd Koninkrijk — gemiddelde prijs (Nationwide) | 299 oz | 162 oz | 84 oz |
| Mauritius — mediaan bebouwd vastgoed, district Rivière Noire | — | — | 81 oz |
Woningprijs ÷ goudprijs in de munt van het land. 1970 en 2020: jaargemiddelden. 2026: augustus voor het Verenigd Koninkrijk, tweede kwartaal voor de Verenigde Staten, waarneming van 3 september voor Mauritius.
De mediane Amerikaanse nieuwbouwwoning kostte $ 23.400 in 1970, oftewel 651 ounce tegen $ 35,94 per ounce. In het tweede kwartaal van 2026 kost ze $ 410.700 — zeventien keer meer in dollar — oftewel 92 ounce. Zeven keer minder goud. De Britse gemiddelde prijs volgt dezelfde helling, iets minder steil: £ 4.480 in 1970, £ 275.465 in augustus 2026 volgens Nationwide; Zoopla komt van zijn kant op £ 272.800 uit, de twee bronnen stemmen overeen. In ounces: 299, daarna 84.
Eén detail verdient het om onderweg te worden opgemerkt. In 1970 woog een Amerikaans huis twee keer zoveel goud als een Engels huis — 651 tegen 299. In 2026 wegen ze ongeveer evenveel, 92 tegen 84. Die convergentie zit in de aard van de reeksen: de Amerikaanse nieuwbouwwoningen van 1970 waren al groter en beter uitgerust dan het gemiddelde Britse woningbestand, een verschil dat het goud van 1970, vastgezet op $ 35, uitvergrootte. De tabel meet per land verschillende woningtypes en pretendeert niet ze gelijkwaardig te maken.
Het geval Mauritius
Mauritius beschikt niet over een prijsreeks die tot 1970 teruggaat. Maar het beschikt sinds kort over iets wat de grote markten niet altijd hebben: medianen die per plaats worden gepubliceerd, en niet per land. We steunen op de medianen per plaats die Noukaz publiceert voor het district Rivière Noire, dat de westkust van het eiland beslaat, van Albion tot Chamarel, en bijna de helft van de advertenties op het portaal samenbrengt.
In dat district ligt de mediaan van het bebouwde vastgoed op Rs 17.000.000, voor een mediane oppervlakte van 200 m². Tegen 46,90 roepie voor een dollar en $ 4.450 per ounce is goud Rs 208.705 per ounce waard: de mediane woning aan de westkust vertegenwoordigt 81 ounce. Dat is, op drie ounce na, de gemiddelde prijs van een huis in Engeland.
Maar het districtsgemiddelde verbergt een verschil dat dezelfde bron zichtbaar maakt: de mediaan loopt van Rs 13.500.000 in Albion tot Rs 25.000.000 in Tamarin, bij vergelijkbare oppervlakten. Dat is 65 ounce aan de ene kant en 120 aan de andere, op tien minuten rijden. Spreken over « de prijs van de westkust » heeft even weinig zin als spreken over de prijs van de Franse Atlantische kust.
Herleid tot de vierkante meter wordt de oefening een rechtstreekse vergelijking met Frankrijk. De landelijke gemiddelde prijs die SeLoger in januari 2026 optekent bedraagt € 3.142 per vierkante meter, alle types samen, en € 2.541 voor huizen. Tegen € 3.834,55 per ounce komt dat neer op 0,82 ounce per vierkante meter gemiddeld, en 0,66 voor een huis. In Rivière Noire is 85.000 roepie per vierkante meter goed voor 0,41 ounce; Tamarin klimt met 125.000 roepie naar 0,60; Albion zakt met 67.500 roepie naar 0,32.
| Plaats | Prijs per m² | Ounce per m² |
|---|---|---|
| Frankrijk — landelijk gemiddelde | € 3.142 | 0,82 |
| Frankrijk — huizen | € 2.541 | 0,66 |
| Mauritius — Tamarin | Rs 125.000 | 0,60 |
| Mauritius — Rivière Noire (district) | Rs 85.000 | 0,41 |
| Mauritius — Albion | Rs 67.500 | 0,32 |
Goud tegen € 3.834,55 en Rs 208.705 per ounce, koers van 1 september 2026, wisselkoers van 3 september. Mauritiaanse prijzen: medianen gedeeld door de mediane oppervlakte van het district, vraagprijzen.
De vierkante meter van Tamarin, de duurste van de drie, blijft onder het Franse gemiddelde en licht onder de prijs van een huis in Frankrijk. Die van Albion is er nog geen helft van waard. Dat is geen oordeel over de aantrekkelijkheid van de een of de ander: het is wat de weegschaal aangeeft wanneer je er goud op de ene schaal legt en vierkante meters op de andere.
Wat dit wel en niet zegt
De eerste les is rekenkundig. Sinds 1970 heeft vastgoed in zes landen met zeer uiteenlopende monetaire geschiedenissen — een frank die devalueerde en daarna in de euro opging, een pond dat twee derde van zijn waarde tegenover de dollar verloor, een yen die verdubbelde en weer terugviel, een Australische dollar die sinds 1983 zweeft — overal terrein verloren tegenover goud. De orde van grootte verschilt, de richting nooit. Het is niet dat de steen tekortschoot: de nominale prijzen gingen maal twintig in Frankrijk en maal zevenenzestig in Australië. Het is dat het geld waarin die vermenigvuldigingen worden uitgedrukt zelf is gedeeld.
De tweede les zit in de kalender. Het grootste deel van de kloof is na 2020 ontstaan. Tussen 2020 en 2026 ging goud in dollar maal 2,5; geen enkele vastgoedmarkt uit het panel deed in die periode beter dan +55 %, en de meeste deden veel minder. Wie al vijf jaar goud aanhoudt en overweegt een woning te kopen — in Frankrijk, op Mauritius of elders — bevindt zich in een positie die de cijfers ondubbelzinnig beschrijven: zijn goud koopt vandaag meer vierkante meters dan op enig moment sinds 1980.
Wat het artikel niet zegt is even belangrijk. Het zegt niets over het huurrendement, de eerste reden om een woning aan te houden in plaats van een baar, en dat over vijftig jaar opgeteld de balans grondig verandert. Het zegt niets over de hefboom: niemand koopt een huis met 651 ounce op tafel, maar met een krediet waarvan de inflatie het gewicht juist heeft verlicht. Het zegt niets over de aankoopkosten, de fiscaliteit of de regels die per land verschillen — voor Mauritius is de aankoop door niet-ingezetenen aan precieze voorwaarden onderworpen die een buitenlandse koper moet kennen vóór welke berekening dan ook. En het zegt niets over de toekomst: een meting is geen voorspelling.
Het zegt één ding, maar het zegt dat met zesenvijftig jaar aan gegevens en zes verschillende munten: zodra je ophoudt in geld te tellen, is wonen nog nooit zo goedkoop geweest.
Bronnen
- Goud: jaargemiddelden LBMA 1970 ($ 35,94) en 2020 ($ 1.769,64); spotkoers van 1 september 2026 ($ 4.450, gemiddelde van twee noteringen van die dag).
- Frankrijk, Japan, Nederland, Australië: Bank voor Internationale Betalingen, nominale woningprijsindices, basis 2010 = 100, reeksen QFRN628BIS, QJPN628BIS, QNLN628BIS, QAUN628BIS (gemiddelde van de vier kwartalen voor 1970 en 2020; laatste beschikbare kwartaal voor 2026).
- Verenigd Koninkrijk: Nationwide Building Society, gemiddelde prijs (kwartaalgemiddelden 1970 en 2020; augustus 2026); Zoopla House Price Index, augustus 2026.
- Verenigde Staten: U.S. Census Bureau en HUD, mediane prijs van verkochte nieuwbouwwoningen, reeksen MSPNHSUSA (jaarlijks) en MSPUS (per kwartaal).
- Frankrijk, prijs per vierkante meter: SeLoger, landelijk gemiddelde, januari 2026.
- Mauritius: Noukaz — Real estate Mauritius — medianen van het bebouwde vastgoed per plaats, district Rivière Noire, waarneming van 3 september 2026 (112 advertenties in het district).
- Wisselkoersen: officiële Bretton Woods-pariteiten (1970); gemiddelde van de twaalf maandgemiddelden van 2020 (x-rates); koersen van 3 september 2026 (Trading Economics). Definitieve omrekenkoersen naar de euro: 6,55957 FRF en 2,20371 NLG.
Laatst bijgewerkt: 3 september 2026. De goud- en wisselkoersen bewegen elke dag; de ordes van grootte niet.